Umowa najmu bez formy pisemnej nie jest taka zła

Chciałbym dzisiaj rozprawić się z mitem, że najemcę lokalu, który zawarł umowę najmu w formie ustnej można tak po prostu z dnia na dzień wyrzucić na bruk. Istnieje powszechna obawa przed zawieraniem umów najmu "na słowo" i przekonanie, że takiego lokatora nie chroni żadne prawo, chociaż prawa lokatorów są bardzo szerokie i ściśle uregulowane, nawet jeżeli nie zostały spisane w umowie. 

Najem bez umowy nie jest taki straszny

Oczywiście, najlepiej jest zawierać umowy najmu w formie pisemnej, zwłaszcza jeżeli mamy zamiar spokojnie mieszkać w najmowanym lokalu. Przede wszystkim, umowa w formie pisemnej jest potwierdzeniem zgodnej woli stron w zakresie ukształtowania stosunku prawnego je łączącego. Prawa lokatorów są bardzo uprzywilejowane i ściśle określone przepisami Kodeksu cywilnego oraz Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tak więc w tej kwestii ustawodawca zadbał o lokatorów i nie muszą się oni przejmować podpisywaniem umów.

Największą obawą wśród najemców, którzy najmują mieszkanie bez spisanej umowy jest wyrzucenie z lokalu. Przede wszystkim, jeżeli strony nie umówiły się co do czasu trwania najmu, to przyjmuje się, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony, a więc bezterminowo. Umowa zawarta na czas oznaczony, rozwiązuje się po upływie tego czasu i dopiero wtedy powstaje obowiązek wyprowadzenia się. Ponadto, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu tylko w ściśle określonych prawem przypadkach. Co więcej, wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. W każdej jednak chwili, strony mogą rozwiązać umowę najmu, jeżeli obie są zgodne co do zakończenia tego stosunku prawnego.

Zgodnie z przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Możliwość wypowiedzenia umowy zależy w dużej mierze od nagannego zachowywania się lokatora. Istnieją jeszcze oddzielne terminy dla przypadków, w których właściciel lokalu sam chce w nim zamieszkać, lub ktoś z jego bliskich oraz kilku innych sytuacji. 

Bardzo ściśle jest również uregulowana możliwość podwyższania czynszu i opłat za używanie lokalu. Podwyższenie czynszu albo opłat odbywa się w drodze ich wypowiedzenia z zachowaniem trzy miesięcznego terminu wypowiedzenia - chyba że strony ustalą dłuższy termin. Wypowiedzenie czynszu albo opłat także powinno zostać dokonane pod rygorem nieważności na piśmie. Podwyżka nie może przekraczać określonych w ww. ustawie norm, a także nie może być dokonywana częściej niż co 6 miesięcy. 

Jak widać, nawet jeżeli umowa nie została zawarta na piśmie, to lokator jest bardzo solidnie zabezpieczony i nie jest łatwo pozbyć się go z mieszkania. Poruszyłem tylko kwestię wypowiadania umowy najmu i wysokości czynszu, ale Ustawa o ochronie praw lokatorów reguluje jeszcze wiele innych istotnych kwestii, jak chociażby dokonywanie napraw lokalu, obowiązki wynajmującego, czy przebieg i możliwość eksmisji. Omawiane przepisy nie dotyczą najmu okazjonalnego lokali, ani lokali niemieszkalnych, które rządzą się innymi prawami.

Jeżeli potrzebujesz pomocy - skontaktuj się ze mną i opisz swój problem. Kontakt do mnie.
 

Przeczytaj również:

• podpisanie umowy bez jej czytania
• odpowiedzialność za nieszczęśliwy wypadek
• sprzedawcy T-Mobile nie znają praw konsumenta