Wady budynku - reklamacja i obniżenie ceny

Chciałbym w dzisiejszym artykule poruszyć kwestie reklamacji wad budynków i dochodzenia roszczeń przysługujących z tytułu rękojmi. Myślę, że śmiało można założyć, iż żaden budynek nie powstał bez uniknięcia konieczności poprawek, napraw itp. Co więcej, pewne wady ujawniają się dopiero z upływem jakiegoś czasu, wraz z jego osiadaniem na gruncie, gdy budynek "pracuje" i jest normalnie używany. Analizę sytuacji prawnej właściciela, czy też inwestora oprzemy o autentyczną historię, która swój finał znalazła przed Sądem Okręgowym w Nowym Sączu i została rozstrzygnięta wyrokiem z dnia 23 września 2015 r., sygnatura akt sprawy III Ca 474/15 (link do wyroku). 

Jeśli chcesz być z prawem na bieżąco, polub Sprawnie.com na Facebook'u.

Wady budynku mogą uprawniać do obniżenia ceny

W omawianej sprawie powodowie zawarli z pozwanym umowę sprzedaży nieruchomości, tj. pewnej działki budowlanej, a w ramach tej umowy pozwany miał jeszcze wybudować domek jednorodzinny w zabudowie szeregowej wraz z infrastrukturą. Łączna cena budynku mieszkalnego z działką i częściami wspólnymi wynosiła 335 600,81 zł. Po ukończeniu budowy i przekazaniu nieruchomości zaczęły ujawniać się wady budynku, a wśród nich przeciekanie, pojawienie się grzyba i pleśni na więźbie dachowej. Strony umówiły się, że pozwany dokona napraw, o ile ekspertyza wykaże, że wady powstały w skutek błędów w sztuce budowlanej. Zamówiona przez powodów ekspertyza stwierdziła "wady związane ze złym, niechlujnym ułożeniem wełny mineralnej na poddaszu, co ma wpływ na brak izolacyjności cieplnej budynku, jak również niechlujnie ułożoną wiatroizolację. Poza tym do wymiany nadawały się obróbki blacharskie dachu ze względu na ich niewłaściwe wykonanie, tzn. pogięcie, poobijanie, brak linii i płaszczyzn na wiatrownicach i innych obróbkach, znaczne porysowanie, w pewnych miejscach wykonanie obróbek niezgodnie ze sztuką budowlaną". Niedługo później pojawiły się kolejne wady: mikropęknięcia na elewacji budynku, które doprowadziły do jej odpadania od ściany oraz odpadające płytki na tarasie i balkonach.

O każdej wadzie powodowie zawiadamiali niezwłocznie pozwanego i wzywali go do ich usunięcia. Pozwany usuwał wyłącznie niektóre wady, a i to nawet nieskutecznie. W związku z wadliwościami budynku, powodowie za pośrednictwem swojego pełnomocnika wezwali pozwanego do usunięcia wszystkich istotnych wad w terminie 21 dni pod rygorem obniżenia ceny albo odstąpieniu od umowy. Wezwanie okazało się nieskuteczne, wady nie zostały usunięte, a więc nie pozostało nic innego, jak skierować sprawę na drogę postępowania sądowego. Wszystkie wady na dzień wytoczenia powództwa wyglądały następująco:

Obecnie budynek powodów zawiera istotne z punktu widzenia eksploatacji wady. Pokrycie dachu oraz elewacja posiadają wady wykonania niezgodne ze sztuką budowlaną. Pokrycie wykonane zostało w sposób odbiegający od zasad poprawnego krycia. Nie została zachowana linia przenikania się powierzchni i zejść paneli. Pozostawiono otwory po źle wykonanych farmerach. Obróbki blacharskie wykonane zostały w sposób umożliwiający wnikanie wody z topniejącej warstwy śniegu, która będzie zalegać na pokryciu. Wady wykonanego pokrycia sprowadzają się do zarysowań paneli na skutek cięcia paneli elektronarzędziami, co powoduje, powstawanie korozji na brzegach cięcia. Ponadto zostały źle ułożone gąsiory i źle ułożone panele. Pozostawienie otwartych otworów pod blachowkręty oraz źle wywinięte i wykonane obróbki blacharskie wykluczają zgłoszenie reklamacji do producenta blach. Pokrycie dachowe winno być wymienione na nowe.
Wady dotyczą również płytkowania schodów zewnętrznych od strony tarasu, balkonu oraz wad docieplenia. Na podłożu tarasu i balkonu oraz schodów wystąpiły przebarwienia z powodu nieszczelnej fugi. Źle aplikowana fuga przy drzwiach na tarasie, powoduje wnikanie wody pod płytki i ich odklejanie się od podłoża. Na balkonach jest widoczny stalaktyt z soli powstały z wytraceń z kleju i fugi po ich rozmrożeniu. Na położonych płytkach widoczne są miejsca wnikania wody pod płytki. Odpadające płytki na ganku i schodach zewnętrznych wyglądają nieestetycznie, jak również są zagrożeniem dla bezpieczeństwa. Położone płytki nie spełniają norm płytek antypoślizgowych.
Budynek posiada również wady w wykonanym dociepleniu, gdzie widoczne są wyprawy z siatki zbrojącej wobec braku wywinięcia siatki na pasie startowym. Na budynku widoczne są pęknięcia wyprawy elewacyjnej, jak również miejsca wnikania wody pod wyprawę elewacyjną. Siatka wzmacniająca została źle zamontowana. Łączenie siatki „na styk" powoduje pęknięcia na powierzchni tynku na wszystkich liniach łączeń siatki.

Ze względu na wady budynku powodowie zażądali zwrotu części ceny w kwocie 28 218,78 zł. Patrząc na rozmiar wad i ich wpływ na funkcjonalność budynku, nie sposób odmówić im racji i braku zrozumienia. Strony łączyła umowa sprzedaży z elementami umowy o roboty budowlane (wybudowanie budynku na działce pozwanego, a następnie sprzedaż całej nieruchomości). W związku z tym, w zakresie rękojmi zastosowanie znajdą następujące przepisy Kodeksu cywilnego (mamy tutaj kaskadowe odesłanie, więc uważajcie i nadążajcie za mną):

Art.  656.

§  1. Do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.

- przepis dotyczący umów o roboty budowlane w kwestii rękojmi odsyła do przepisu o umowach o dzieło, gdyż umowy o roboty to jakby pochodna umów o dzieło, więc można stosować te same przepisy, bo bez sensu byłoby je dublować. 

Art.  638. [Rękojmia za wady dzieła]

§  1. Do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Odpowiedzialność przyjmującego zamówienie jest wyłączona, jeżeli wada dzieła powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego.

§  2. Jeżeli zamawiającemu udzielono gwarancji na wykonane dzieło, przepisy o gwarancji przy sprzedaży stosuje się odpowiednio.

- no i mamy kolejne odesłanie, tym razem do umowy sprzedaży. Niezła karuzela. 

Art.  560. [Uprawnienia kupującego]

§  1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

§  2. Jeżeli kupującym jest konsument, może zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób zaspokojenia.

§  3. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.

§  4. Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.

Sąd przyznał oczywiście rację powodom, gdyż wyniki ekspertyzy były nie do podważenia, a co więcej, pozwany uznał w części roszczenia powodów - przyznał, że istnieją niektóre wady. W rezultacie, zasądził od pozwanego obowiązek zwrotu ceny w kwocie 28 218,78 zł, a także obowiązek pokrycia wszystkich kosztów procesu. 

Teraz w skrócie przedstawię modelowy sposób dochodzenia roszczenia o obniżenie ceny w przypadku stwierdzenia wad budynku. Warto to zapamiętać i stosować się do każdego z punktów.

1. Ujawnienie się wady - niezwłocznie należy zawiadomić pisemnie sprzedawcę/wykonawcę o wadzie i wezwać do jej usunięcia w określonym terminie (racjonalnym dla danej wady) pod rygorem obniżenia ceny.

2. Termin upływa bezskutecznie - wada nie została naprawiona albo została naprawiona, ale ujawniła się ponownie ta sama lub inna wada, brak jakiejkolwiek odpowiedzi - można złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny. Na złożenie oświadczenia jest jeden rok od bezskutecznego upływu terminu do usunięcia wady. W pisemnym oświadczeniu należy określić kwotę żądania i wskazać termin do zapłaty.

3. Oświadczenie upływa bezskutecznie - jako ostatnią szansę można wystosować przedsądowe wezwanie do zapłaty, lub od razu skierować sprawę do sądu. 

Opinie rzeczoznawców, ekspertów sztuki budowlanej mogą być pomocne przed wszczęciem procesu, ale nie są dla procesu niezbędne. Sąd potraktuje taką opinię jako zwykły dokument zawierający czyjeś stanowisko, nie będzie mógł się na nim oprzeć przy wyrokowaniu. Dopiero opinia sporządzona przez biegłego sądowego w toku procesu będzie stanowiła mocny dowód, na podstawie którego sąd będzie mógł przesądzić o sprawie.   

Na marginesie warto jeszcze wspomnieć, że rękojmia za wady nieruchomości trwa 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Jeżeli potrzebujesz pomocy - skontaktuj się ze mną i opisz swój problem. Kontakt do mnie.  

Przeczytaj również:

• reklamowanie produktów kupionych na firmę
• reklamacja i zwrot pieniędzy 
• odpowiedzialność sprzedawcy/usługodawcy za zdrowie klienta