Reklamacja mieszkania od dewelopera

Boom na runku mieszkaniowym zdaje się dobiegać końca. Rekordowa sprzedaż mieszkań znacznie wyhamowała. Szczęśliwi nabywcy mieszkań już się w nich urządzili lub powoli wykańczają własne cztery kąty. Zakup mieszkania to znacząca inwestycja, dlatego każdemu nabywcy zależy, aby mieszkanie było wykonane w najwyższej jakości. Niestety nierzadko nowe budownictwo okazuje się pełne niedoróbek, niedociągnięć a nawet istotnych wad budowlanych. Wówczas właściciel mieszkania decyduje się na reklamację, która bywa problematyczna, jeśli deweloper nie wywiązuje się ze swoich obowiązków.

Reklamacja mieszkania od dewelopera

Za jakie wady mieszkania odpowiada deweloper

Deweloper odpowiada za wady fizyczne oraz wady prawne mieszkania. Drugi rodzaj jest rzadkością, więc skupimy się na wadach fizycznych nowego mieszkania, które występują aż za często. Zanim odpowiemy sobie na pytanie, za jakie wady nowego mieszkania odpowiada deweloper wyjaśnię, na jakiej podstawie może odpowiadać deweloper.

 

Podstawowy reżim odpowiedzialności, który daje nabywcy mieszkania największe zabezpieczenie oraz największe uprawnienia to rękojmia za wady rzeczy sprzedanej. Rękojmia przysługuje z mocy prawa i nabywca nie może zostać jej pozbawiony. Tak więc każdy deweloper, który sprzedaje nowe mieszkanie automatycznie (z mocy prawa) udziela rękojmi, że sprzedane mieszkanie jest zgodne z umową, czyli wolne od wad. Drugi rodzaj odpowiedzialności dewelopera, to nienależyte wykonanie umowy, czyli tzw. reżim odpowiedzialności kontraktowej. Jest on mniej dogodny dla kupującego nowe mieszkanie, bowiem wymaga wykazania większej ilości przesłanek odpowiedzialności dewelopera. Stąd skupię się na odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi za wady nowego mieszkania, bowiem rękojmia jest w mojej ocenie najbardziej skuteczna.

Przeczytaj również Czy wykonawca może podwyższyć swoje wynagrodzenie za roboty budowlane?

W ramach rękojmi za wady nowego mieszkania deweloper odpowiada za wady fizyczne, które są rozumiane jako niezgodność mieszkania z umową. Kodeks cywilny wskazuje jako przykłady takiej niezgodności sytuacje, w których sprzedana rzecz:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

 

W odniesieniu do nowych mieszkań wadą fizyczną będą oczywiście wszelkiego rodzaju usterki, niedoróbki, błędy budowlane, awarie, niedociągnięcia, uszkodzenia i tak dalej. Celem nabywcy nowego mieszkania jest wszak zakup od dewelopera mieszkania bez wad. Takiego mieszkania, którego nabywca nie będzie musiał poprawiać, naprawiać. Jeżeli dodatkowo deweloper zapewniał o specjalnych właściwościach danego mieszkania (np. bliskość zieleni, panoramiczny widok z okna), lub też zostały one wskazane w umowie (np. dębowy parkiet, drzwi antywłamaniowe) to mieszkanie powinno je również spełniać. Brak określonych właściwości jest również wadą, za którą odpowiada deweloper. 

Co ważne, deweloper jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący mieszkanie wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Jeżeli więc ktoś świadomie kupił mieszkanie z wadami, o których został poinformowany i na które się zgodził, to nie będzie mógł dochodzić roszczeń przeciwko deweloperowi. 

 

Deweloper jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne mieszkania, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w mieszkaniu w tej samej chwili. Oznacza to, że deweloper odpowiada za wady mieszkania, które istniały już w chwili sprzedaży mieszkania. A także za wady mieszkania, które ujawniły się później, ale z przyczyn obecnych na moment zakupu. Jeżeli więc w nowym mieszkaniu jest nieszczelne okno, to jest to wada, która istniała w chwili zakupu. I deweloper za taką wadę odpowiada. Natomiast, jeśli na ścianie nowego mieszkania wyjdą zacieki wody po dwóch latach od zakupu, to należy ustalić, z jakiego powodu wyszły te plamy - czy budynek jest nieszczelny i gromadzi się w nim woda, co jest wynikiem błędów budowlanych? Czy może sąsiad z góry zalał mieszkanie? Należy mieć świadomość, że za niektóre wady mogą być odpowiedzialne ekipy wykończeniowe, lub też sami właściciele mieszkań, a nie deweloper. Przykładowo awaria elektryki może być spowodowana wadami budowlanymi instalacji elektrycznej. A może być też spowodowana jej modyfikacjami lub przeciążeniem. 

 

Przeczytaj również Reklamacja samochodu

W przypadku nieruchomości deweloper odpowiada za wady nieruchomości, jeżeli zostaną one stwierdzone przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości. Jeżeli więc przykładowo nabywca mieszkania odebrał klucze od mieszkania 8 czerwca 2022 r., to deweloper odpowiada za wady stwierdzone w mieszkaniu do dnia 8 czerwca 2027 r. Po tym czasie, jeżeli pojawią się wady, które by wynikały z przyczyn za które odpowiada deweloper, to nie ma możliwości reklamacji na podstawie rękojmi za wady. Można ewentualnie rozważać odpowiedzialność na innych zasadach, np. ogólnych lub deliktu.

Roszczenia przeciwko deweloperowi

Nabywca wadliwego mieszkania ma określone roszczenia przeciwko deweloperowi. Nabywca mieszkania może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy. W pierwszym przypadku obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość mieszkania z wadą pozostaje do wartości mieszkania bez wady. Natomiast drugie rozwiązanie wiąże się z tym, że umowa jakby wygasa - uznaje się, że nie została zawarta a każda ze stron transakcji musi zwrócić drugiej stronie otrzymane świadczenia. Więc nabywca mieszkania zwraca mieszkanie a deweloper oddaje otrzymane od nabywcy pieniądze. Do tego może dojść jeszcze kwestia rozliczenia nakładów na wykończenie mieszkania, przywrócenie mieszkania do stanu sprzed sprzedaży, rozliczenia kosztów zawarcia umowy (notarialne, podatek PCC, opłaty sądowe i inne). Jest to najdalej idące w skutkach roszczenie nabywcy, więc warto się nad nim dłużej zastanowić, zwłaszcza jeżeli jest już jakiś sentyment do kupionego mieszkania. Co ważne, odstąpienie od umowy sprzedaży mieszkania jest możliwe tylko, jeśli wada mieszkania jest istotna. A zatem, gdy korzystanie z mieszkania jest utrudnione lub wręcz niemożliwe. Więc przykładowo jedno nieszczelne okno nie będzie uprawniało od odstąpienia od umowy sprzedaży mieszkania.

 

Najczęściej spotykanym w praktyce roszczeniem przeciwko deweloperowi jest roszczenie o usunięcie wady mieszkania. Czyli co do zasady roszczenie o naprawę wady. W takim przypadku deweloper jest zobowiązany przepisami Kodeksu cywilnego usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego. Przepisy Kodeksu cywilnego nie wskazują konkretnego terminu, w jakim wady mają zostać usunięte. Termin zależy bowiem od konkretnych okoliczności. Oczywiście deweloper powinien działać niezwłocznie. Rozsądny czas na usunięcie wad, to taki typowy czas dla danego rodzaju wady. I co najważniejsze naprawa mieszkania nie powinna generować nadmiernych niedogodności dla kupującego. Może to nawet oznaczać konieczność zagwarantowania hotelu na czas napraw, jeśli te będą długotrwałe lub uciążliwe. Jeżeli wskutek usunięcia wady mieszkanie straci na wartości, to kupujący może jeszcze skorzystać z roszczenia o obniżenie ceny lub o odszkodowanie.

 

Przeczytaj również Odszkodowanie za wady rzeczy sprzedanej

 

Kupujący mieszkanie może również żądać wymiany mieszkania na inne wolne od wad. Jest to bardzo rzadko spotykanie rozwiązanie. Może mieć przykładowo zastosowanie jeszcze przed rozpoczęciem prac wykończeniowych, kiedy okazuje się, że kupione mieszkanie nie ma widoku na park, o którym zapewniał deweloper. Wówczas, deweloper może zamienić mieszkanie na takie z widokiem, co spełni roszczenie kupującego. 

 

Reklamacja wad nowego mieszkania

Stwierdzone wady nowego mieszkania należy niezwłocznie przekazać deweloperowi. Najlepiej dokonać tego w formie pisemnej - wysyłając pismo lub chociaż maila. W reklamacji należy opisać dokładnie na czym polega wada mieszkania oraz przedstawić swoje żądanie. Warto również nakreślić termin do wykonania prac, jeśli żądanie dotyczy usunięcia wady. W przypadku konsumentów (a także jednoosobowych przedsiębiorców, dla których zakup mieszkania nie ma charakteru zawodowego), jeżeli zażądali wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożyli oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a deweloper nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione. Jest to więc milcząca zgoda na załatwienie reklamacji zgodnie z żądaniem konsumenta.

 

Często otrzymuję pytania, czy kupujący powinien sporządzić opinię rzeczoznawców lub ekspertów co do wady mieszkania. W mojej ocenie nie jest to konieczne, ponieważ jeśli sprawa trafi do sądu, to wręcz niezbędne będzie powołanie biegłego sądowego, który wyda opinię w kwestii wad mieszkania. Zatem opinia sporządzona przed wszczęciem procesu będzie miała jedynie walor dowodu pomocniczego. Raczej nie przesądzi ona o odpowiedzialności dewelopera. Skoro już wspomniałem o sądzie, to niestety należy liczyć się z taką ewentualnością, że jeśli deweloper nie spełni żądania reklamacji dobrowolnie, to może okazać się konieczne wszczęcie postępowania sądowego.  

Jeżeli potrzebujesz pomocy w reklamacji mieszkania - skontaktuj się ze mną i opisz swój problem, e-mail: p.terpilowski@ptkrp.pl. Więcej o mnie przeczytasz w zakładce Kontakt.