Czy wykonawca może podwyższyć swoje wynagrodzenie za roboty budowlane?

W czasie galopujących cen materiałów budowlanych oraz stale rosnącej inflacji i stóp procentowych koszty budowy domu czy wykończenia lub remontu mieszkania są właściwie nie do przewidzenia. Wynagrodzenie ustalone z deweloperem lub ekipą budowlaną kilka czy kilkanaście miesięcy temu może być dzisiaj już nieopłacalne dla realizacji robót budowlanych. W związku z tym po stronie dewelopera lub firmy budowlanej może pojawić się roszczenie o podwyższenie umówionego wynagrodzenia. 

 

Podwyższenie wynagrodzenia ryczałtowego za roboty budowlane

 

Możliwość podwyższenia wynagrodzenia przez wykonawcę

Deweloperzy i firmy budowlane zasadniczo ustalają wynagrodzenie ryczałtowe dla swoich prac. Wynagrodzenie ryczałtowe jest ustalane z góry i zakłada całość wykonanych prac. Nie jest uzależniane od kosztorysu czy projektu w przeciwieństwie do wynagrodzenia kosztorysowego. Wynagrodzenie ryczałtowe jest wygodne dla zamawiającego, ponieważ z góry wie, ile będzie kosztowała go dana inwestycja. Jest jednak problematyczne dla wykonawcy robót budowlanych, ponieważ bardzo trudno podwyższyć takie wynagrodzenie.

Zgodnie z przepisem art. 632 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli strony umówiły się o wynagrodzenie ryczałtowe, przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac. Jak widać, ten przepis wyraźnie stanowi, że przyjmujący zamówienie, a więc np. deweloper czy firma budowlana, nie może żądać podwyższenia swojego wynagrodzenia, nawet jeżeli przy zawieraniu umowy nie można było przewidzieć zakresu wymaganych prac czy też kosztów. Więc przykładowo, jeżeli firma budowlana podjęła się zbudować dom rodzinny za cenę X, a w trakcie budowy ceny materiałów wzrosły o 50%, to firma budowlana nie ma zasadniczo możliwości żądania podwyższenia wynagrodzenia. 

 

Podwyższenie wynagrodzenia przez sąd

Od zasady wykluczającej możliwość podwyższenia wynagrodzenia istnieje jeden istotny wyjątek. Otóż zgodnie z § 2 ww. przepisu, jeżeli jednak wskutek zmiany stosunków, której nie można było przewidzieć, wykonanie dzieła groziłoby przyjmującemu zamówienie rażącą stratą, sąd może podwyższyć ryczałt lub rozwiązać umowę.

 

Zgodnie z powyższym przepisem podwyższenie wynagrodzenia dla wykonawcy jest możliwe, jeżeli:

• nastąpiła zmiana stosunków, której nie można było przewidzieć,
• wykonanie zlecenia groziłoby wykonawcy rażącą stratą.

Jeżeli dwie powyższe okoliczności wystąpią, to sąd może podwyższyć umówione wynagrodzenie, lub jeśli będzie to bardzo niekorzystne dla zamawiającego, sąd może rozwiązać umowę.

 

Po pierwsze, zmiana stosunków będąca podstawą podwyższenia wynagrodzenia nie mogła być możliwa do przewidzenia. Oznacza to, że zmiana stosunków musi być bardzo radykalna, nieoczywista, taka której nikt nie mógł przewidzieć. Jeżeli więc jesteśmy w sytuacji, w której materiały budowlane drożeją sukcesywnie od dłuższego czasu i jest to fakt powszechnie znany, to tego rodzaju zmiana stosunków (tj. wzrost cen) nie może stanowić podstawy do podwyższenia wynagrodzenia. Zatem aktualnie wzrost cen materiałów zasadniczo nie będzie stanowił podstawy do zmiany wynagrodzenia. Firma budowlana, czy deweloper, powinni mieć rozeznanie na rynku materiałów budowlanych. I nawet, jeżeli nie da się konkretnie przewidzieć, jaki będzie koszt materiałów budowlanych za 3, 6, czy 12 miesięcy od zawarcia umowy, to sam fakt rosnących cen powinien być uwzględniony przez wykonawcę w ustalaniu wynagrodzenia umownego. Jedynie bardzo gwałtowny, nieprzewidywalny wzrost cen mógłby stanowić podstawę do zmiany wynagrodzenia.

 

Po drugie, żądanie podwyższenia wynagrodzenia jest możliwe, jeżeli wykonawcy grozi rażąca strata. nie wystarczy więc tylko zwykły wzrost cen, który zmniejszy zysk wykonawcy. Konieczny jest taki wzrost cen, który wiąże się z rażącą stratą dla wykonawcy. W tym kontekście warto zwrócić uwagę na wyrok Sądu Najwyższego z 24.05.2019 r., I CSK 218/18, w którym Sąd orzekł, że "W przypadku uzgodnienia przez strony, że za wykonanie dzieła wypłacone ma być wynagrodzenie ryczałtowe, zgodnie z art. 632 § 1 k.c. zasadą jest to, że przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, choćby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac. Dopuszczalność podwyższenia wynagrodzenia ryczałtowego w sytuacji określonej w art. 632 § 2 k.c. jest wyjątkiem od tej zasady, uwarunkowanym spełnieniem przesłanek wskazanych w tym przepisie. Znamienne jest to, że przyjmujący zamówienie może żądać podwyższenia wynagrodzenia - przy spełnieniu pozostałych przesłanek, które określa art. 632 § 2 k.c. - tylko wtedy, gdyby groziła mu rażąca strata. Oznacza to, że nie każda strata, którą może ponieść lub poniósł wskutek wykonania umowy przy utrzymaniu wysokości wynagrodzenia ryczałtowego określonej w umowie, uzasadnia jego żądanie podwyższenia wynagrodzenia. Musi chodzić o stratę rażącą, wobec czego strata, która nie spełnia tego warunku, nie uzasadnia podwyższenia należnego zgodnie z umową wynagrodzenia ryczałtowego".

 

Z kolei Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 29.01.2020 r., VII AGa 462/19 orzekł, że "pojęcie "rażącej straty" przyjmującego zamówienie (wykonawcy robót budowlanych) nie może być utożsamiane ze stratą jako taką. "Rażąca strata" stanowi zatem nie tylko przesłankę żądania podwyższenia wynagrodzenia ryczałtowego na podstawie art. 632 § 2 k.c., ale decyduje też o wysokości, o jaką to wynagrodzenie powinno zostać podniesione. Podwyższenie wynagrodzenia na podstawie art. 632 § 2 k.c. nie ma na celu zrekompensowania całej grożącej lub poniesionej straty, lecz zniwelowania tej straty do takiego poziomu, który nie będzie rażący w rozumieniu tego przepisu. "Rażąca strata" to taka, która niweczy przeprowadzoną przez przyjmującego zamówienie (wykonawcę) kalkulację, z uwzględnieniem zwykłego ryzyka kontraktowego, zatem podwyższenie wynagrodzenia ryczałtowego na podstawie tego przepisu powinno obejmować tę część straty, która wykracza poza to zwykłe ryzyko kontraktowe.".

 

Podsumowując, podwyższenie wynagrodzenia za roboty budowlane jest możliwe tylko w wyjątkowej sytuacji. Dodatkowo, podwyższenia wynagrodzenia może dokonać tylko sąd, które może również rozwiązać umowę. Należy mieć jednak na względzie, że sama umowa o roboty budowlane może przewidywać możliwość podwyższenia ceny i wówczas ingerencja sądu nie będzie konieczna. 

 

Jeżeli potrzebujesz pomocy w sprawie wynagrodzenia za roboty budowlane, skontaktuj się ze mną i opisz swój problem, email: p.terpilowski@ptkrp.pl, tel. 668 199 698. Więcej o mnie przeczytasz w zakładce Kontakt.