Reklamacja wad budynku lub mieszkania

Reklamacja wad budynku lub mieszkania

Zakup budynku mieszkalnego lub mieszkania to niezwykłe wydarzenie, które wiąże się z wielkimi emocjami i rzecz jasna wydatkami. Dlatego zakładając własny dom każdy kupujący oczekuje, że będzie on idealny i bez wad. Niestety, wady budynków i mieszkań ujawniają się dość często i nieważne przy tym jest, jak dobrze byłyby wykonane. Powszechnie znane jest zjawisko "pracowania" czy "osiadania na gruncie" budynków, które może prowadzić do zmian w budynku lub mieszkaniu, jednakże wady często są przyczyną nieprawidłowego wykonania prac budowlanych. W przypadku budynków lub mieszkań z rynku wtórnego wady mogą być pochodną nieodpowiedniego dbania i eksploatacji. Reklamacja wad budynku lub mieszkania to niestety konieczność, aby móc cieszyć się z własnego domu pełnią szczęścia. 

Reklamacja wad budynku lub mieszkania

Kto odpowiada za wady budynku lub mieszkania?

Własny dom można kupić na rynku pierwotnym lub wtórnym. W pierwszym przypadku zakupu dokonuje się zasadniczo od dewelopera, który budynek stawia we własnym imieniu przy użyciu własnych środków, lub przy udziale wykonawcy, a nawet wielu wykonawców, a czasami również podwykonawców. Im większa inwestycja, tym zazwyczaj więcej podmiotów bierze udział w procesie budowy. A to z kolei prowadzi do tego, że różne elementy procesu są wykonywane przez różne firmy i koniec końców nabywca mieszkania w bloku może mieć wątpliwość do kogo zgłosić reklamację nieszczelnego okna, do kogo pęknięcie na ścianie, a do kogo odpadające płytki na klatce schodowej bloku.

W pierwszej kolejności należy jednak dokonać wyboru podstawy reklamacji, bowiem mogą być dwie:

1. rękojmia za wady,
2. gwarancja.

Osobiście preferuję rękojmię za wady, ponieważ uważam, że o wiele lepiej chroni kupujących i pozwala na lepsze zaspokajanie ich roszczeń. Gwarancja jest z reguły tworzona przez gwaranta (np. dewelopera) i lepiej zabezpiecza jego interesy, niż kupujących. 

Przeczytaj również Wady budynku - reklamacja i obniżenie ceny

W przypadku rękojmi, za wady sprzedanego budynku lub mieszkania odpowiada sprzedawca. Zasadniczo więc, za wady nowego budynku lub mieszkania odpowiada deweloper. I to do dewelopera powinny być kierowane wszelkie roszczenia z tytułu wad budynku lub mieszkania. Przepis art. 556 Kodeksu cywilnego stanowi jednoznacznie:

Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).

Wobec tego, reklamacja wad budynku lub mieszkania nie może być kierowana do wykonawcy, podwykonawcy, sprzedawcy danego elementu (np. sprzedawcy drzwi), lecz wyłącznie do sprzedawcy budynku lub mieszkania. To on odpowiada przed kupującym i nie może tego obowiązku przenieść na żaden inny podmiot. Może natomiast posłużyć się nim (np. podwykonawcą) w celu usunięcia wady. Sprzedawca nie może również uzależniać spełnienia roszczeń kupującego od stanowiska swoich dostawców. A zatem, deweloper nie może uzależnić naprawy drzwi od tego, czy drzwi zostaną naprawione przez producenta drzwi, u którego deweloper je kupił. Oczywiście, może dochodzić od niego swoich roszczeń, lecz spełnienie roszczenia kupującego nie może być uzależnione od zaspokojenia roszczenia dewelopera (sprzedawcy).

Na rynku wtórnym sytuacja jest identyczna. Za wady budynku lub mieszkania również odpowiada sprzedawca, przy czym w tym przypadku najczęściej będzie to osoba prywatna, od której kupowane jest mieszkanie lub dom. Odpowiedzialności za wady budynku lub mieszkania nie ponosi natomiast pośrednik nieruchomości, bowiem on jedynie pośredniczy w kontakcie pomiędzy stronami umowy sprzedaży. I tutaj uwaga do sprzedawców-osób prywatnych. Pamiętajcie, że ponosicie odpowiedzialność za wady budynków i mieszkań, które sprzedajecie, nawet jeżeli o wadach nie wiecie. Nawet jeżeli ich usunięcie będzie drogo kosztowało...

Jeżeli chodzi o gwarancję, to roszczenia z tytułu gwarancji należy kierować do gwaranta. A więc podmiotu, który tej gwarancji udziela. Zatem, jeżeli deweloper udzielił gwarancji na budynek lub mieszkanie, reklamacja wad powinna być kierowana do dewelopera. Natomiast, jeśli producent płytek udzielił gwarancji na płytki, to kupujący dom lub mieszkanie może kierować reklamację do tego producenta. Co istotne, gwarancja może istnieć obok rękojmi i oba te reżimy wzajemnie się nie wykluczają. 

Ile trwa rękojmia i gwarancja na budynek lub mieszkanie?

Okres trwania rękojmi i gwarancji na budynek lub mieszkanie to bardzo istotna kwestia, ponieważ wady budynków i mieszkań mogą ujawnić się po długim czasie od rozpoczęcia ich użytkowania. Wpływ na pojawianie się wady w budynku i mieszkaniu ma przede wszystkim jakość wykonania i użytych materiałów. 

W przypadku rękojmi, ustawodawca przewidział w przepisie art. 568 § 1 zdanie pierwsze, że:

Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Zatem, rękojmia na wady budynków i mieszkań trwa 5 lat. Może trwać dłużej, jeżeli zostanie przedłużona przez sprzedawcę, ale nie może trwać krócej. Co najważniejsze, rękojmia za wady przysługuje z mocy prawa i nie może zostać wyłączona, jeżeli kupującym jest konsument. Wobec tego, jeżeli dom lub mieszkanie sprzedaje osoba prywatna innej osobie prywatnej, wówczas rękojmia - a zatem odpowiedzialność za wady - może zostać ograniczona, lub nawet wyłączona. Należy zwracać na to baczną uwagę przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym lub od osób prywatnych. 

Przeczytaj również Jak ustalić właściciela nieruchomości

Gwarancja trwa przez okres oznaczony w oświadczeniu gwarancyjnym, więc przez okres wyznaczony przez gwaranta. Jeżeli jednak gwarant takiego okresu nie określił, to wówczas gwarancja na wady budynku lub mieszkania trwa dwa lata licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. 

Roszczenia z tytułu wad budynku lub mieszkania

Naturalną konsekwencją wady budynku lub mieszkania jest żądanie jak najszybszego pozbycia się lub rekompensaty tych wad. Rękojmia daje cztery roszczenia, z których może korzystać kupujący budynek lub mieszkanie:

1. kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny.
2. kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy.
3. kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad (raczej nie ma miejsca przy wadach budynków i mieszkań)
4. kupujący może żądać usunięcia wady (czyli naprawy).

Roszczenie powinno zostać zgłoszone wraz z reklamacją. Przy czym, należy mieć świadomość, że roszczenie nie jest zasadniczo wiążące dla sprzedawcy. Albowiem, w przypadku złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny lub odstąpieniu od umowy, sprzedawca może próbować usunąć wady budynku lub mieszkania. Dopiero jeżeli naprawa okaże się bezskuteczna, lub pojawią się inne wady, oświadczenie o obniżeniu ceny lub odstąpieniu od umowy sprzedaży jest dla sprzedawcy wiążące. Przy czym, odstąpienie od umowy jest możliwe wyłącznie, jeżeli wady budynku lub mieszkania są istotne, a więc pozbawiają go funkcjonalności. 

Jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny, może on żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności, a w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy (np. kosztów notarialnych) oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów. Nakładami mogą być poczynione prace wykończeniowe lub remontowe.

Przeczytaj również 5 zasad skutecznej reklamacji

W przypadku reklamacji wad budynku lub mieszkania z tytułu gwarancji, kupujący może korzystać z uprawnień wskazanych w oświadczeniu gwarancyjnym. To ono powinno wskazywać zakres uprawnień i roszczeń kupującego. Wątpię, aby nie zawierało takich postanowień, ale wówczas zgodnie z przepisem art. 577 § 2 Kodeksu cywilnego, obowiązki gwaranta mogą w szczególności polegać na zwrocie zapłaconej ceny, wymianie rzeczy bądź jej naprawie oraz zapewnieniu innych usług. 

Jak złożyć reklamację na wady budynku lub mieszkania

Reklamacja wad powinna mieć miejsce niezwłocznie po ich ujawnieniu się. Nie warto zwlekać, ponieważ czas może działać na niekorzyść reklamującego. Najlepiej, aby reklamacja miała formę pisemną, może to być e-mail. Chodzi o to, aby można było z łatwością odtworzyć treść reklamacji, co będzie niemożliwe przy złożeniu jej ustnie. Pismo z reklamacją powinno zawierać przede wszystkim szczegółowy opis wad, wskazanie podstawy reklamacji (rękojmia lub gwarancja) oraz żądanie, a więc roszczenie kupującego.

Jeżeli reklamującym jest konsument i korzysta z rękojmi za wady, sprzedawca powinien zająć stanowisko w terminie 14 dni od dnia otrzymania reklamacji. Oznacza to, że w tym terminie powinien stwierdzić, czy reklamacja jest zasadna, czy nie oraz określić, jak załatwi sprawę - nie jest to termin na spełnienie żądania kupującego. Jeżeli w tym terminie sprzedawca nie zajmie stanowiska, to uznaje się, że zgadza się z żądaniem konsumenta. W przypadku, gdy kupującym jest przedsiębiorca, lub stronami umowy są osoby prywatne, nie ma niestety takiego terminu. Niemniej, odpowiedź na reklamację powinna nadejść w rozsądnym terminie, gdyż zwłoka sprzedawcy stawia go w roli dłużnika.

Co do spełnienia żądania kupującego, to w przypadku rękojmi i roszczenia usunięcia wady (lub wymiany na wolny od wad), powinno odbyć się to w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego. Kodeks cywilny nie wskazuje konkretnego terminu, zatem powinien to być czas właściwy dla danego rodzaju wady. W przypadku żądania obniżenia ceny lub zwrotu ceny wskutek odstąpienia od umowy, również będzie to odpowiedni dla tego rodzaju sprawy czas. Należy więc brać pod uwagę czas potrzebny na sprawne, bez wywoływania opóźnień, działanie racjonalnego sprzedawcy.

Natomiast w ramach gwarancji za wady budynku lub mieszkania, gwarant jest obowiązany wykonać swoje obowiązki w terminie określonym w treści oświadczenia gwarancyjnego, a gdy go nie określono - niezwłocznie, ale nie później niż w terminie czternastu dni, licząc od dnia udostępnienia mieszkania lub budynku przez uprawnionego z gwarancji. 

Podsumowując, zakup budynku lub mieszkania zawsze wiąże się z ryzykiem wystąpienia wad. Albowiem proces budowy to proces skomplikowany, zatem zawsze istnieje ryzyko, że coś zostanie wykonane źle lub nieprawidłowo. Dlatego właśnie kupujący powinni znać swoje uprawnienia, zwłaszcza z tytułu rękojmi, aby wszelkie wady budynków i mieszkań usuwać tak, aby ich dom spełniał ich oczekiwania, a nierzadko i marzenia. 

Jeżeli potrzebujesz pomocy w sprawie reklamacji wad budynku lub mieszkania, skontaktuj się ze mną i opisz swój problem. Kontakt do mnie.