Reklamacja wad mieszkania od dewelopera

Proces budowlany to skomplikowane przedsięwzięcie, więc różnego rodzaju niedoróbki, niedociągnięcia czy usterki w nowych mieszkaniach właściwie nikogo nie dziwią. Jeżeli zostaną na czas usunięte, to wówczas pozostają jedynie mglistym wspomnieniem. Gorzej, jeżeli deweloper unika usunięcia wad. Wówczas kupujący może wystąpić z określonymi roszczeniami, które zostaną przeanalizowane w artykule. Chociaż artykuł odnosi się do wad mieszkań, to równie dobrze przekazane informacje mogą służyć reklamacji wad domów, czy innych budynków nabywanych zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Reklamacja wad mieszkania od dewelopera

Kiedy deweloper odpowiada za wady mieszkania

Deweloper jest sprzedawcą mieszkania. W związku z tym, odpowiada jako sprzedawca za wady mieszkania względem kupującego. Odpowiedzialność za wady mieszkania może mieć różne podstawy: gwarancja, rękojmia za wady rzeczy sprzedanej, odpowiedzialność za nienależyte wykonanie zobowiązania.

 

Odpowiedzialność za wady mieszkania na podstawie gwarancji istnieje, jeżeli deweloper takiej gwarancji udzielił kupującemu. Gwarancja jest dobrowolna i jeżeli taka nie zostanie udzielona, to kupującemu nie przysługują żadne uprawnienia na podstawie gwarancji. Natomiast rękojmia za wady rzeczy sprzedanej istnieje z mocy samego prawa. Więc deweloper nie musi udzielać rękojmi, bowiem ona istnieje na podstawie przepisów, a w stosunku do konsumentów nie można jej nawet ograniczyć w przypadku sprzedaży nieruchomości. Podobnie jest w przypadku odpowiedzialności za nienależyte wykonanie zobowiązania, tzw. odpowiedzialności kontraktowej. Ona również przysługuje kupującemu mieszkanie z mocy prawa i nie można jej ograniczyć. Każda z tych podstaw odpowiedzialności ma swoje wady i zalety, które pokrótce opiszę w dalszej części artykułu.

Gwarancja dewelopera na mieszkanie

Jak już wcześniej wspomniałem, udzielenie gwarancji na mieszkanie jest dobrowolne ze strony dewelopera. Jeżeli deweloper udziela gwarancji na mieszkanie, to powinien złożyć odpowiednie oświadczenie gwarancyjne, w którym określi swoje obowiązki jako gwaranta oraz uprawnienia kupującego mieszkanie. Oświadczenie takie powinno zostać złożone na piśmie w formie dokumentu gwarancyjnego. 

 

Przeczytaj również Ile trwa rękojmia a ile gwarancja

 

Obowiązki dewelopera jako gwaranta mogą zgodnie z Kodeksem cywilnym w szczególności polegać na zwrocie zapłaconej ceny, wymianie rzeczy bądź jej naprawie oraz zapewnieniu innych usług (art. 577). Akurat w przypadku mieszkań zwrot ceny może być nieuzasadniony, kiedy już nabywca wprowadził się do mieszkania, urządził je, czy nawet związał z nim emocjonalnie. Wymiana mieszkania raczej też nie będzie wchodziła w grę, więc najbardziej racjonalnym rozwiązaniem będzie naprawa, czy też zapewnienie innych usług. Co istotne, to deweloper określa w oświadczeniu gwarancyjnym, jakich czynności w ramach gwarancji zobowiązuje się dokonać. 

 

Deweloper jest obowiązany wykonać swoje obowiązki w terminie określonym w treści oświadczenia gwarancyjnego, a gdy go nie określono - niezwłocznie, ale nie później niż w terminie czternastu dni. Jeżeli deweloper nie określił terminu trwania gwarancji na mieszkanie, to trwa ona dwa lata. Jeżeli deweloper dokonał w ramach gwarancji istotnych napraw mieszkania, to termin gwarancji rozpocznie bieg na nowo od chwili dokonania napraw. Tak więc gwarancja ulegnie wydłużeniu. Natomiast jeżeli deweloper dokonał wymiany jakichś części mieszkania, to gwarancja będzie biegła na nowo w stosunku do wymienionych części. W innych wypadkach termin gwarancji ulegnie przedłużeniu o czas, w ciągu którego wskutek wad mieszkania jego właściciel nie mógł z niego korzystać.

 

Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi

Rękojmia to najbardziej chroniąca kupujących instytucja odpowiedzialności sprzedawcy. Dzięki temu, że jest ściśle regulowana przepisami Kodeksu cywilnego, to nie można jej dowolnie zmieniać a obowiązki i prawa sprzedawcy oraz kupującego są dobrze opisane. W omawianym kontekście deweloper odpowiada za wady fizyczne oraz wady prawne mieszkania. Wada fizyczna polega na niezgodności mieszkania z umową deweloperską, czy też umową przenoszącą własność lokalu. Przykładowo, mieszkanie będzie miało wadę fizyczną, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które powinno mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu deweloper zapewnił kupującego;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował dewelopera przy zawarciu umowy, a deweloper nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego przeznaczenia.

 

Natomiast wada prawna mieszkania wystąpi, gdy mieszkanie będzie stanowiło własność osoby trzeciej albo jeżeli będzie obciążone prawem osoby trzeciej (np. hipoteką, służebnością), a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu mieszkaniem będzie wynikało z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. 

 

Przeczytaj również Jak ustalić właściciela nieruchomości

 

Deweloper jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne mieszkania, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego, a więc w chwili wydania mieszkania lub wynikły z przyczyny tkwiącej w mieszkaniu w chwili jego wydania. Wobec tego, deweloper nie odpowiada za wady mieszkania powstałe wskutek nieprawidłowego korzystania z mieszkania, czy za wady powstałe w wyniku działania innych osób, np. ekip remontowych, sąsiadów itp.

 

Kupujący mieszkanie ma określone uprawnienia, jeżeli mieszkanie ma wady. Przede wszystkim, kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy zakupu mieszkania. Będzie to się wiązało z obowiązkiem zwrotu mieszkania deweloperowi, a deweloper będzie musiał zwrócić zapłaconą cenę. Niewątpliwie jest to problematyczne rozwiązanie, zwłaszcza gdy właściciel mieszkania już je urządził. Wówczas trzeba odpowiednio rozliczyć nakłady poniesione przez właściciela na mieszkanie. Drugim uprawnieniem właściciela mieszkania jest złożenie deweloperowi oświadczenia o obniżeniu ceny mieszkania. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość mieszkania z wadą pozostaje do wartości mieszkania bez wady. Wówczas deweloper powinien zwrócić kupującemu różnicę w cenie. Ponadto, kupujący może mieć żądanie wymiany mieszkania na wolne od wad albo usunięcia wady mieszkania. Wymiana mieszkania na wolne od wad jest raczej mało prawdopodobna, bowiem deweloper musiałby wymienić mieszkanie na inne o takich samych parametrach, więc już jest to niemożliwe z uwagi na lokalizację mieszkania na innym piętrze. W tej kwestii deweloper oraz kupujący musieliby dojść do porozumienia między sobą i wypracować dogodne rozwiązanie. O wiele prostszym żądaniem jest żądanie usunięcia wad mieszkania przez dewelopera. Deweloper powinien usunąć wady mieszkania w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego. 

 

Deweloper odpowiada za wady mieszkania, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania mieszkania kupującemu. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady, lecz dla konsumentów przedawnienie nie może zakończyć się przed upływem okresu pięciu lat. Co istotne, jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna mieszkania została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania mieszkania, to domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili wydania mieszkania. Dzięki takiemu domniemaniu, kupujący nie musi udowadniać, że deweloper odpowiada za wady, bowiem istnieje takie odgórne założenie. Po upływie roku, lub w przypadku innych kupujących niż konsumenci, to kupujący musi udowodnić, że deweloper odpowiada za wady.

 

Odpowiedzialność za nienależyte wykonanie zobowiązania

Może być tak, że kupującemu nie przysługują roszczenia z tytułu gwarancji ani rękojmi za wady mieszkania, wówczas pozostaje jeszcze odpowiedzialność za nienależyte wykonanie zobowiązania przez dewelopera. Poza tym, kupujący może od razu zdecydować, że jego zdaniem ta podstawa odpowiedzialności jest o wiele bardziej korzystna i zrezygnować z dochodzenia roszczeń na podstawie rękojmi czy gwarancji.

 

Przeczytaj również Reklamacja używanego samochodu

 

Odpowiedzialność kontraktowa polega na tym, że deweloper obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które deweloper odpowiedzialności nie ponosi.

 

Do przesłanek odpowiedzialności kontraktowej dłużnika, a w naszym kontekście dewelopera, zalicza się:

1) istnienie ważnego zobowiązania, z którego wynika obowiązek określonego zachowania dewelopera, czyli spełnienia przez niego świadczenia na rzecz kupującego - będzie to umowa deweloperska, bądź przeniesienia własności lokalu,

2) wyrządzenie kupującemu szkody majątkowej,

3) istnienie adekwatnego związku przyczynowego między tą szkodą a zachowaniem dewelopera sprzecznym z jego obowiązkami umownymi, czyli wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera.

 

Ujmując powyższe wprost, deweloper będzie odpowiadał, jeżeli nie wywiązał się z umowy, a więc wydał mieszkanie z usterkami, lub mieszkanie które odbiega od ustaleń poczynionych z kupującym. Zasadniczo taka okoliczność zawsze powoduje szkodę u kupującego, ponieważ jego mieszkanie nie jest w pełni wartościowe, lub musi dokonać na własny koszt jakichś popraw.

 

Wykazanie powyższych przesłanek wymaga przede wszystkim udowodnienia, jaka była treść zobowiązania, czyli jakie było zachowanie dewelopera, do którego był on zobowiązany w stosunku do kupującego lub inaczej mówiąc - na czym miało polegać jego świadczenie na rzecz kupującego. W naszym przypadku deweloper zobowiązał się do wydania pełnowartościowego mieszkania, bez wad i zgodnie z informacjami przekazanymi przed sprzedażą. Istotne jest ponadto, że wszystkie powyższe przesłanki powinny zostać wykazane przez kupującego występującego z roszczeniem odszkodowawczym. Podkreślić przy tym trzeba, że w ramach tych przesłanek kupujący nie ma obowiązku wykazania, że deweloper nie dochował należytej staranności przy wykonywaniu zobowiązania, ponieważ kupujący na ogół nie zna okoliczności lub przyczyn, z powodu których deweloper nie wykonał zobowiązania lub wykonał je nienależycie. W związku z tym, przyjęto domniemanie, że nienależyte wykonanie umowy wynika z przyczyn leżących po stronie dewelopera, tj. takich, za które ponosi on odpowiedzialność (na ogół chodzi o jego winę). W konsekwencji kupujący w ogóle nie musi wykazywać winy dewelopera, czyli tego, że nie dochował on należytej staranności. Tym samym nie musi udowadniać, na czym polegałoby dochowanie tej staranności przez dewelopera, lecz to deweloper, chcąc ewentualnie uwolnić się od odpowiedzialności kontraktowej, ma obowiązek wykazania braku swojej winy, tj. że wykonywał zobowiązanie z zachowaniem wymaganej od niego należytej staranności. Powinien więc udowodnić, jakie były przyczyny niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania oraz że nie ponosi za nie odpowiedzialności, ponieważ dochował należytej staranności przy jego wykonywaniu (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 4 września 2019 r., sygn. akt I AGa 32/19).

 

Jak złożyć reklamację wad mieszkania

Po analizie możliwości prawnych złożenia deweloperowi reklamacji za wady mieszkania konieczne jest odpowiednie działanie. Najlepszym rozwiązaniem jest złożenie reklamacji w formie pisemnej - mailowo lub na piśmie. Reklamacja powinna powoływać odpowiedni rodzaj odpowiedzialności dewelopera, opisywać zgłaszane wady mieszkania oraz wskazywać na konkretne żądanie. W takim piśmie warto również wyznaczyć deweloperowi termin na spełnienie żądań. W przypadku konsumentów, deweloper ma obowiązek ustosunkować się do ich żądania w terminie 14 dni od dnia otrzymania reklamacji na podstawie rękojmi. Jeżeli nie dokona tego w tym czasie, to uznaje się, że zgadza się z reklamacją. Deweloper jednak powinien tylko się ustosunkować, tzn. odpowiedzieć. Nie musi jeszcze spełniać żądań kupującego, te może realizować później.

 

Wzór reklamacji wad mieszkania do dewelopera

Jeżeli chcesz skorzystać z przygotowanego przeze mnie wzoru wezwania reklamacyjnego w sprawie rękojmi lub gwarancji za wady mieszkania, to możesz je nabyć w kwocie 120 zł. Wezwania zawierają żądania reklamacji możliwe do wyboru przez kupującego, określenie terminu spełnienia żądania oraz rygor skierowania sprawy na drogę sądową i egzekucyjną. Co ważne, wezwania są uzasadnione odpowiednimi przepisami oraz wyrokami sądowymi, które tłumaczą odpowiedzialność dewelopera. Pisma są edytowalne, więc mogą posłużyć różnym sprawom, nie tylko reklamacji wad mieszkania.

• wezwanie reklamacyjne w sprawie rękojmi - LINK DO KOSZYKA
• wezwanie reklamacyjne w sprawie gwarancji - LINK DO KOSZYKA   

Jeżeli potrzebujesz pomocy z reklamacją wad mieszkania - skontaktuje się ze mną i opisz swój problem, e-mail: p.terpilowski@ptkrp.pl, tel. 668 199 698. Więcej o mnie przeczytasz w zakładce Kontakt.